中国经济网北京3月16日讯 据青年时报报道,兰州人小赵两年前来杭州工作,被美丽的西湖吸引▷☆▼==★,小赵决定在杭州安家,买一套房,将父母接到杭州定居。
随后,代理律师又提出,补充合同采用的是格式合同的形式■◆,每一位购房者签的都是一样的,不可能为小赵一人进行修改★△★☆。而且补充合同存在不合理不能作为小赵不支付尾款的理由▲☆▲==,毕竟◁▽,小赵签了主合同并支付首付款▷◇★,这就证明主合同已经成立生效,小赵逾期至今未付尾款▽◇■,就是违约行为☆△▽。
若购房者始终不愿意签补充合同,那么双方就按主合同的内容来履行义务,若主合同约定了部分装修,开放商就交付部分装修的房子;若主合同没有约定装修骰宝玩法,那开放商就交付毛坯房。
吴律师特别强调,•▽“品牌”“高端★▼◇▲”不是一个法律用语,定义较模糊◆•▪,每个人的定义不同,这就容易引起纠纷-▪□▲-。签补充合同前□◁•,可以提出修改要求,虽然补充合同多采用格式合同的形式▲▷▼☆=,但明显侵犯购房者权益的约定还是要再行商讨▷◇○•▼◇,到交房时,是否为品牌不是开发商说了算◁▷▷△…,购房者也完全可以否定,或对开发商提起诉讼=◁•-。(孙佳丽)
在协商阶段骰宝玩法,小赵说其实非常想买这套房子-•★▲◆○,只要开发商同意修改补充合同,自己会马上付清尾款•▼◆☆。但对方代理律师表示:“要么你签了补充合同◁▪-,合同继续,要么就解除合同,你按商品房买卖合同约定支付违约金11•△☆▽•.5万元★…=。”
今年1月,开发商杭州远洋莱福房地产开发有限公司将小赵告上了法院,可小赵说,自已不付余款是有苦衷的。
其次★◁☆,补充合同中对材料和设备的产地、规格、数量等都没有作出明确约定,整个补充合同都充满了不确定性。
但是吴律师也提醒大家▷◁,像小赵这样☆=…▷▷△,因为不同意补充合同的约定,就不按时交房款是不明智的▼◇。购房者已经签了主合同▼…□□■,就必须按主合同的内容去履行…•◇◁▪△,否则就会构成违约。
商品房买卖合同签订后★△◁▲,开发商与购房者之间的商品房买卖关系已经成立,即便购房者还没签补充合同,房子也属于购房者,若开发商以此作为理由●•▼,在规定时间内没有交房或为购房者,购房者可以以开发商逾期交房违约、逾期违约为由•…△,要求赔偿△◁。
在合同中,双方约定,60天内,也就是8月31日之前,小赵必须将剩下的100万元付清,否则就是违约。可是合同签订后近100天,小赵始终没有将余款交给开发商。
1•▽….注意从毛坯房到精装修房时,户型有没有存在变化▷◁★=■,购房者是否接受这种变化▼○=◁…=。户型变化指的是,在主合同中以毛坯房户型为标准,装修后改变了原有的户型。例如,毛坯房时有一面墙,但装修后将墙打掉,做成书柜。
常年打房产官司的吴方荣律师介绍,从目前的调查看来◆…☆◆•■,杭州在建在售的楼盘中约有20%是精装修的房产,并呈逐年增加的趋势……▽。现阶段…-△▷•,开发商开发精装修房产没有经验□▷=,购房者买精装修房产也没有经验,所以在房屋买卖纠纷中▪▼▼,精装修房屋买卖纠纷将会高发▲•▪。
第二种,在主合同(商品房预售合同)中是毛坯房的概念,但在补充合同中却是精装修的标准,也就是说-▼▲▷●•,补充合同约定由购房者委托开发商去装修。这中间就包含了两个法律关系——毛坯房买卖合同关系和精装修的委托装修关系。
小赵解释○…☆●•-,从6月30日签了合同至今•○☆,开发商始终拒绝为商品房买卖合同盖章,自己也没有收到开发商印鉴齐全的合同原件,那么这份主合同是否生效了?
补充合同应该与主合同同时出示给购房者,购房者同意补充合同内容之后,一并签下两份合同。
吴律师介绍,市面上的精装修楼盘分两种▼=:第一种…-▲▼▽,开发商卖的就是精装修房,中间不存在毛坯房交付环节,开发商与购房者之间的合同只有精装修房一个标的物△-,这才是真正意义上的精装修房■○▼◇。
“究竟品牌是什么意思?是进口品牌还是国产品牌▷▲•?是高端品牌还是低端品牌?是同类同档次里的A品牌还是B品牌☆…●…-?”小赵问道。
如果是第二种精装修形式,购房者在签约时就要对补充合同特别留意,同时清楚自己拥有两次验收的权利,毛坯房验收和精装修验收★●•…。
小赵认为☆=■□,补充合同存在很多不合理的约定•●▽▼○□,他多次与开发商沟通,要求修订•★◆▲▷、完善补充合同,但开发商一直拒绝。
小赵拿出四份函件,证明自己在主合同签订后的几个月里,一直有发函给开发商☆●•◆,希望拿回印鉴齐全的合同原件▪☆◁△=,并和自己协商修改补充合同的条款,但开发商不予回复▽▪。
●律师说法吴方荣律师(省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、腾飞金鹰律师事务所合伙人)
看了几个月房◆▷◇…◁,小赵和父母选中了拱宸桥旁的大河宸章一套89平方米的精装修房,总价230万元,去年6月6日,小赵先付了10万元订金,两天后又付了40万元订金和30万元购房款,6月30日,小赵与开发商正式签订商品房买卖合同后,又付了50万元购房款,至此,小赵已付130万元首付款。
2.补充合同中,装饰材料的品牌▷▪▷、产地、型号能细化当然是最好,但是开发商在销售时,采购的招投标还没有完全完成,合同中可能会出现◇○▽▼“××品牌或其他同等品牌▽☆”,但若补充合同没有具体的品牌名,只有例如◁◁=▷-“品牌卫浴▪●◆★■”“高端涂料”这样的模糊定义时○▼◆,购房者就要注意了…▽◆■▼。
首先,品牌约定不明□▽。在补充合同中☆○▽▷,对装修使用材料,开发商写得非常含糊。例如,厨房内墙为“品牌墙砖”;门窗、进户门为“品牌进户门、品牌电子锁•●◆●”。
若开发商提出,补充合同是以格式合同的形式做的,对任何一个购房者都一样不做修改,那就是典型的格式合同。购房者有权要求开发商修改补充合同,但开发商也有权不同意修改,这同样基于缔约自由的原则。但若合同中确实存在一些明显侵犯购房者权益的约定,双方也是可以坐下来协商,毕竟购房者不签,开发商也不能开发一个精装修的楼盘●▪▼◇■★,留一间毛坯房。
根据缔约自由的原则,购房者有权选择不签补充合同,不论任何原因◇★★☆,只要购房者不想签就可以不签。
另外=••◆◇▼,精装修房在签订一份商品房买卖合同后,还需要签一份补充合同,主要是对装修方面的补充,可小赵觉得补充合同内的条款存在不合理,就拒绝签补充合同▼□▪。小赵表示,拒绝签补充合同也是开发商不肯盖章的原因之一,“开发商的工作人员曾说过,我不签订补充合同●=•★,他们就不给主合同盖章。于是,我暂停付余款”。
“但这并不影响主合同的生效,因为小赵已经存在了合同中约定的付首款的行为,在小赵付款的同时,主合同自动生效。◇•◇▷●”代理律师说。
小赵对此予以否定,•★◁•○“我签完主合同▪●▼,交了钱后,你们的销售员才拿出补充合同,我看完觉得不对劲,才拒签的”。但开发商的代理律师认为这不可能。
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▪◆“但开发商不愿修改协议★…,始终坚持签完补充合同,才能给我印鉴齐全的主合同原件。•☆★□●△”小赵说。
面对这样一份补充合同,学法律出身的小赵表示无法接受骰宝玩法▪▲◇…☆▷,于是才希望开发商修改完补充合同之后再签字,继续支付房款。
对于小赵的说法,杭州远洋莱福房地产开发有限公司的代理律师表示■△…•,商品房预售合同一式四份,购房者一份▲▷,开发商两份,物业一份,都是由购房者签完之后■▪,销售员拿回公司盖章后再交还给购房者的,但小赵认为这样自己就没了保障★▼-…,坚持拿走了一份合同,这才导致他手上没有印鉴齐全的合同原件▼◆▼•△◇。
代理律师表示,精装修购房合同本身就有主合同与补充合同两份•△▷○,消费者需要都签订□●,才算完成了购房行为。而且主合同与补充合同是同时出示的,如果小赵不认同补充合同条款,又怎么会签了主合同□□◆●?
在法庭上▼▼★…▲◆,小赵指出开发商提供的补充合同中,注明装修标准是5500元/平方米★△☆…-▼,但他觉得实际样板房中的装修标准最多2000元/平方米,合同中对装饰设备标准约定不明。
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